Кто получает налоговый вычет покупатель или продавец

***
Предлагаем Вашему вниманию подборку статей о недвижимости,

Темы статей:

1. Коммерческая недвижимость. Аренда. Субаренда. Продажа и покупка помещений.
2. Жилая недвижимость. Купить квартиру. Продать квартиру. Все о жилой недвижимости.
3. Новостройки. Все о застройщиках. Новые квартиры. Как купить квартиру.
4. Управление недвижимостью. Советы. Доверительное управление.
5. Ипотека. Банки.
6. Законы. Гражданский кодекс.
7. Полезные советы по недвижимости.
8. Коттеджи. Как купить коттедж или таунхаус.

На нашем новостном сайте получите все новости о недвижимости. Сведения о налогах, о Законах РФ.
Обновления происходят каждый день. Будте в курсе всех событий!

Любой полученный доход в РФ облагается налогом. Исключением не является и продажа жилья – процесс, при осуществлении которого может возникнуть вопрос о том, кто же по закону платит налог при продаже квартиры: покупатель или продавец.

Собственник и налоги

Собственники недвижимости обязаны выплачивать на нее налог, который сегодня исчисляется в размере 0,2% от учетной цены БТИ. Из-за того, что цена низкая, налог тоже не будет непосильным.

Обязанность выплаты описанного налога появляется со дня регистрации права собственности на жилплощадь. Эта дата указана в свидетельстве собственника.

Информация из Федеральной Службы Регистрации по сделкам, связанным с куплей-продажей недвижимости, попадает в налоговую инспекцию, ведущую базу сведений о налогоплательщиках.

Каждый из налогоплательщиков является собственником имущества – квартиры, автомобиля, дачного дома, участка. Опираясь на существующие данные, налоговики начисляют налогоплательщику имущественный налог. Информация об имуществе может прийти с опозданием, но в соответствии с российским законодательством налогоплательщик обязан выплатить налог, а не ждать, пока его об этом уведомит налоговая. В теории лицо, совершающее сделку с недвижимостью, должно самостоятельно посетить налоговую инспекцию, принести свидетельство собственника и документацию на купленную жилплощадь, после чего узнать сумму начисленной выплаты. Налог будет начисляться каждый год.

День, когда обязательства налогоплательщика оканчиваются, – это день продажи жилья (подписания соглашения о купле-продаже). Но есть трудности, касающиеся обмена информацией между Федеральной Службой Регистрации и налоговой. Это чревато тем, что налоговая может не получить информацию о продаже недвижимости, и имущественный налог будет начисляться по-прежнему. Так как каждый налогоплательщик имеется в базе данных, может возникнуть ситуация, когда и продавец, и покупатель выплачивают налог по одной и той же квартире. Показатель ошибки – уведомления об уплате налога, пришедшие продавцу, который уже сбыл жилплощадь.

В соответствии с законодательством России, собственник должен хотя бы в виде уведомления сдать налоговую декларацию за год с зафиксированным фактом продажи недвижимости. Если просто посетить налоговиков и сказать, что налог начисляться не должен, потому что квартира была продана еще 3 года назад, а декларация не сдана своевременно, в налоговой потребуют не только сдать ее, но и заплатить штраф.

Покупатель и налоги

Покупатель жилплощади обладает правом на однократный вычет налога при покупке квартиры в сумме миллиона рублей, или 125 тысяч рублей при покупке дома за городом. Подтвердив покупку жилья, которое стоило более миллиона рублей, покупатель может получить налоговую льготу в следующих ситуациях:

• сумма, равная миллиону рублей;
• если жилье куплено меньше, чем за миллион, то сумма, равная его цене;
• при покупке дома за городом возникает возможность налогового вычета с суммы, равной 125 тысячам рублей;
• стоимость дома, приобретенного менее чем за 125 тысяч рублей.

В таких случаях нужно предъявить свидетельство собственника, соглашение о купле-продаже, квитанции об оплате.

Этот вычет предоставляется только единожды, поэтому нужно подумать, с каким объектом недвижимости он может быть связан. При покупке дачи и дорогой квартиры лучше, если вычет будет сделан по последней.

Необходимо составить заявление на получение описанного вычета при покупке квартиры и отнести его в налоговую по месту получения ИНН, а также приложить документацию. Государство вернет выплаченный подоходный налог с заработной платы в размере 13%:

• от одного миллиона;
• от оплаченной по факту цены жилья;
• от 125 тысяч рублей за загородный дом.

При предоставлении такого вычета подоходные налоги с физических лиц, которые выплачивались работодателем покупателя, вернутся на отдельный счет.

Тонкости при купле-продаже недвижимости

При покупке квартиры и получении налогового вычета продавцу необходимо составить заявление, приложить к нему соглашение о купле-продаже и квитанцию об оплате.

Важно! В налоговой могут заинтересоваться, на какие деньги было приобретено жилье, особенно если официальный доход покупателя низок. Классический способ доказательства – расписки и заявки от родственников, помогающих деньгами, или друзей, давших нужную сумму в долг.

Налог с продавца

Существуют 4 случая:

1. квартира находится в собственности более 3-х лет, а затем продается (неважно, приобретается ли после этого другая жилплощадь);
2. квартира является собственностью менее 3-х лет, а затем продается;
3. квартира в собственности менее 3-х лет, а ее хозяин осуществляет альтернативную сделку, т.е. продает старую жилплощадь и покупает новую;
4. собственник владеет жильем, которое было куплено, а не приватизировано, менее 3-х лет, а потом продает его, обладая документацией, подтверждающей факт приобретения и оплаты.

• Если квартира находится в собственности более 3-х лет, собственник не должен выплачивать налог с денег, которые он получил после ее продажи. Уведомление в налоговую инспекцию необходимо подать.
• Если квартира продается кому-либо, но вместо нее не приобретается другая жилплощадь, выплачивается налог с суммы продажи жилья, прописанной в соглашении о купле-продаже, минус миллион рублей. Иногда цена на квартиру в соглашении намеренно уменьшается, чтобы сократить налоговые выплаты, однако имеется риск, связанный с доначислением выплаты с цены недвижимости на рынке. Проверка налоговой инспекцией соответствия рыночной стоимости и цены, указанной в договоре, может стать сплошной. Согласно Гражданскому Кодексу, обе стороны сделки обладают правом установления договорной цены, но разбирательства с налоговиками неизбежны.
• Приобретателю жилплощади невыгодно уменьшать ее цену в соглашении, потому что в дальнейшем он сможет сбыть ее, сократив собственные налоги с продажи предъявлением расходов на приобретение данного жилья. Уменьшить цену невозможно и в том случае, если покупатель берет квартиру в ипотеку. Следующий вариант – если покупатель не считает продавца порядочным человеком, сохраняя возможность расторжения соглашения о купле-продаже, после которого продавец будет обязан оплатить уменьшенную сумму вместо той, которая была уплачена в действительности.
• Квартира находится во владении менее 3-х лет, продается, а взамен приобретается другое жилье. В налоговой декларации прописывается: недвижимость продана, чтобы купить новую квартиру, а других вариантов для проживания у продавца нет. В такой ситуации цена купленной жилплощади считается расходом, а налог равняется 13%. Важно, чтобы и покупка, и продажа жилья произошли в течение одного и того же года.
• Квартира не приватизирована и находится во владении менее 3-х лет. Покупка подтверждена соглашением о купле-продаже, квитанцией об оплате. При подаче декларации из прибыли убираются затраты, которые связаны с получением прибыли, то есть цена квартиры. Налог равняется 13%.

Важные нюансы

Если существенная налоговая сумма начислена с суммы продажи, она является возможностью получения рассрочки по ее выплате. В такой ситуации необходимо своевременно подать заявление, после чего в налоговой инспекции примут решение.

Если покупатель обладает правом на однократное получение возмещения в максимальной сумме 13% от миллиона рублей, то получить налоговый вычет с базы, облагаемой налогом при продаже квартиры в сумме миллиона рублей, можно столько раз, сколько осуществлялась продажа жилплощади. Такие налоговые вычеты относятся только к жилым помещениям. Декларация и заявления подаются в течение первого квартала того года, который следует за годом совершения сделки с недвижимостью.

При несвоевременной подаче налоговой декларации, в том числе уведомления, в базе инспекции объект будет числиться за собственником. Станут приходить регулярные налоговые начисления, а чтобы разобраться с этим вопросом, нужно будет посетить инспекцию и предоставить доказательства продажи жилья.

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей. Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму. Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта). И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется. Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры. На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей. Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей. При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей). Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.