Мария получила ипотеку в Твери, хотя работает как ИП на упрощенке, а значит, не платит НДФЛ и не может подтвердить регулярный стабильный доход, как это сделал бы человек на зарплате.
В чём сложности с ипотекой
Я и мой муж — индивидуальные предприниматели. Мы взяли уже три ипотеки: первую брали до предпринимательства, как наемные сотрудники, а еще две в статусе ИП. Когда работаешь по найму, проще оформить ипотеку, потому что есть стабильный доход — зарплата. А у ИП зарплаты нет, и нужно собрать много документов, чтобы подтвердить доход.
У ИП есть два варианта с ипотекой:
Мы получали обоими способами.
Ипотека для ИП по двум документам
Есть банки, которые дают предпринимателям ипотеку без подтверждения дохода, по двум документам. Этот вариант подходит, если есть первоначальный взнос — не меньше 40% от стоимости квартиры.
Первую ипотеку как ИП мы с мужем так и оформляли. У нас были деньги на первый взнос — примерно половина от стоимости квартиры, и мы решили оформлять по двум документам. Принесли в банк паспорта и пенсионные свидетельства, подтверждать доход не понадобилось.
Получили ипотеку сразу и всю сумму, которую просили. В этом помог большой первоначальный взнос и хорошая кредитная история: у нас уже была одна погашенная ипотека в этом банке. Это та, что мы брали как наемные работники.
Ипотека с подтверждением дохода ИП
Второй раз мы покупали таунхаус за городом за два миллиона и оформляли ипотеку с подтверждением дохода. Банк мы не выбирали, потому что в нашем городе только один банк оформляет в ипотеку земельные участки, а к таунхаусу шел участок.
У нас был первоначальный взнос — 805 000 рублей, и мы взяли у банка:
- 1 320 000 рублей;
- на 10 лет;
- под 10,6% годовых;
- с ежемесячным платежом 18 000 рублей.
Чтобы получить ипотеку, нам пришлось собрать большую стопку документов и оформить страховку.
Документы должны подтвердить банку, что ИП — не однодневка, а действительно работает и регулярно получает доход. Я предприниматель с 2015 года, а муж — с 2014-го, оба работаем на упрощенке, поэтому могли подтвердить доходы.
Менеджер банка дал нам список документов. В итоге мы собрали:
- все документы по ИП — выписки из ЕГРИП, свидетельства о регистрации, ИНН;
- выписки с расчетных счетов с печатями банка. В выписках — поступления и списания денег;
- договоры, где платят мне и мужу;
- договоры, где плачу я и муж;
- декларации из налоговой. Понадобились декларации за два года с подтверждением, сколько налогов заплатили.
У меня было 17 документов, у мужа — 14. Ипотеку оформляли на мужа, я — созаемщик.
Еще одно условие банка — застраховать несущие конструкции таунхауса. Это делали отдельно, в страховой компании, а потом принесли подтверждение в банк. В год отдаем за страховку 1300 рублей.
Документы отдали менеджеру из банка. Через неделю банк принял решение и одобрил нам ипотеку.
Из-за ипотеки нельзя делать перепланировку дома
Как только ипотека была одобрена, мы подписали договор с продавцом таунхауса и зарегистрировали его в Многофункциональном центре. После регистрации договора в том же МФЦ мы заказали выписку из Росреестра. Выписку просит банк, чтобы убедиться: сделка состоялась.
У банка есть ограничение: нельзя делать перепланировку дома, пока не выплатим ипотеку. В банке предупредили, что может прийти проверяющий, и, если он увидит перепланировку, придется выплатить всю ипотеку разом. Пока проверяющий не приходил. Но платить нам еще девять лет, так что всё может быть.
Многих молодых предпринимателей интересует вопрос, дают ли ипотеку индивидуальным предпринимателям. Часто ипотечное кредитование является единственным вариантом для покупки недвижимого имущества. Число регистраций ИП с каждым годом увеличивается. Это способствует расширению линейки специальных государственных программ для поддержания малого и среднего предпринимательства. Взять ипотеку для ИП намного сложнее, чем обычным физическим лицам, но вполне возможно.
Ипотечное кредитование ИП
Как и обычные физические лица, индивидуальные предприниматели могут заниматься решением проблем, связанных с жильем. На практике ИП чаще всего обращаются за помощью в банковские учреждения для покупки недвижимого имущества под развитие или расширение собственного бизнеса. Многих начинающих бизнесменов интересует реакция банковских учреждений на подобные заявки, дают ли ИП ипотеку кредиторы, каковы шансы оформления ссуды.
Ипотечное кредитование связано с выдачей в долг довольно больших сумм и на продолжительный период. Поэтому любая кредитная организация оставляет за собой право предъявлять к заявителям и другие требования на собственное усмотрение.
- Заявка на кредит . Каждый заявитель должен подать заявление, оформленное по образцу банковского учреждения. Бланк документа можно взять непосредственно в офисе финансового учреждения или скачать на его официальном сайте в интернете. Обычно специалисты банка, чтобы не было ошибок, сами заполняют бланк заявления, а заявителю необходимо только ознакомиться с документами и подписать.
- Паспорт гражданина РФ . Для подтверждения личности клиент представляет собственный паспорт. Это основной документ, без которого не происходит оформление любого договорного соглашения.
- Налоговая декларация . Бизнесмены, работающие по УСН (упрощенная система налогообложения), представляют кредитору налоговую декларацию за последний отчетный год. Если предпринимательская деятельность осуществляется по общей системе налогообложения, тогда предоставляется декларация за 2 года.
- Свидетельство о регистрации предпринимательской деятельности . Кредитору представляется только оригинал.
- Лицензия на конкретный вид предпринимательства . Такой документ предоставляется в том случае, если деятельность предпринимателя предусматривает его наличие.
Порядок оформления ипотеки
- В первую очередь необходимо определиться с кредитором. Кредитный договор оформляется на довольно продолжительный период, минимум на 20 лет. Поэтому рекомендуется проанализировать все предложения на рынке и подобрать наиболее выгодное. От процентной ставки будет зависеть общая переплата по кредиту, а на такой продолжительный срок будет существенно влиять каждый дополнительный процент. Кроме ставки, следует обращать внимание на рейтинг финансового учреждения, отзывы клиентов, скрытые комиссии, размеры штрафов, возможность досрочного погашения займа и прочее.
- После выбора надежного кредитора стоит отдельно проанализировать предоставляемые им программы кредитования, так как условия по ним будут несколько отличаться.
Обращать внимание необходимо на следующие моменты:
- процентную ставку;
- кредитный период;
- наличие и размер первичного взноса;
- необходимость привлечения поручителей;
- необходимость предоставления дополнительно в залог собственного имущества (без учета приобретаемой недвижимости по ипотеке для ИП на ЕНВД).
Решение может быть принято на протяжении рабочей недели или затянуться на месяц. В этот период специалисты могут периодически звонить заявителю и задавать различные каверзные вопросы.
Ожидание и получение решения по заявке — это самый волнительный момент для заемщика. Если ответ банка положительный, предпринимателю останется только подобрать недвижимость для покупки. Но обычно ИП уже знают, какой объект недвижимости они желают приобрести и его цену еще до обращения в кредитную организацию.
После принятия банком положительного решения заявитель должен представить документы на приобретаемую недвижимость и заключить договор купли/продажи с продавцом. А также у продавца имущества необходимо взять счет, на который банк-кредитор переведет заемные средства. В зависимости от выбранного объекта недвижимости могут потребоваться следующие документы на имущество:
- технический паспорт недвижимого имущества, приобретаемого по ипотеке;
- выписка из ЕГРП;
- уставные документы компании-продавца;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам, если недвижимость приобретается на вторичном рынке.
Кредитор может дополнительно потребовать и прочие документы.
Дополнительно подписывается договор на страхование жизни и здоровья заявителя. После подписания всех документов банк перечисляет денежные средства на счет продавца недвижимого имущества.
Сразу после внесения кредитором денежных средств на счет продавца заемщик может оформлять на приобретенное имущество права собственности. А также, согласно действующему российскому законодательству, договорное соглашение по ипотеке обязательно регистрируется в Госреестре.
Финансовые компании, кредитующие предпринимателей
Сбербанк предлагает ИП оформлять кредитные договоры на покупку как жилой, так и коммерческой недвижимости. Максимальная сумма займа составляет 10.000.000 рублей на срок — до 10 лет. Первоначальный взнос может составлять 15−30% стоимости приобретаемого имущества, годовой процент — 13,9%. Заемщик обязательно привлекает поручителей, оформляет в залог покупаемый объект недвижимости. А также обязательное условие кредитования — открытие в Сбербанке расчетного счета.
ВТБ 24 предлагает предпринимателям ипотечное кредитование коммерческой недвижимости. Максимальный размер ссуды — 150.000.000 рублей, период кредитования — до 10 лет. Первоначальный взнос — 15%, процентная ставка — 10,9−13,5%. ИП может открыть кредитную линию или заключить разовую сделку.
В Альфа Банке бизнесмены могут получить ипотечный кредит на покупку частного коттеджа, части дома, а также недвижимости с участком земли. Минимальная сумма кредитования — 300.000 рублей, процентные ставки — от 11%, максимальный срок заключения сделки — 25 лет. Предприниматели дополнительно могут взять в этом финансовом учреждении заемные средства под строительство собственного дома или на квартиру в многоэтажном доме, который находится на стадии застройки.
В Россельхозбанке можно оформить кредит по двум документам. По условиям программы минимальная сумма кредитования — 100.000 рублей, максимальная для регионов — 4.000.000 рублей, а для Москвы — 8.000.000 рублей. Процентные ставки колеблются от 9,45% до 12,5%. Максимальный кредитный период — 25 лет. Обязательно необходимо внести первоначальный взнос в размере 40%.
Дельта Банк предоставляет возможность индивидуальным предпринимателям воспользоваться всеми ипотечными программами, которые выпускает финансовое учреждение. Можно получить заемные средства на покупку частного дома, квартиры, отдельного помещения, на участие в долевом строительстве, а также на рефинансирование действующей ипотеки. Минимальный размер займа — 300.000 рублей, срок заключения договора — до 25 лет, годовой процент по кредиту — от 8,25% до 10%. Первоначальный взнос составляет 50%.
Индивидуальным предпринимателям в отличие от простых граждан получить ипотечный кредит в банке бывает намного сложнее. Банковские учреждения совсем неохотно выдают денежные средства данной категории граждан и на это есть свои весьма оправданные причины. Однако в некоторых организациях все же есть отдельные кредитные программы для индивидуальных предпринимателей.
Банки обосновывают свое нежелание выдавать кредит для индивидуального предпринимателя тем, что определить платежную способность такого заемщика и его постоянный доход бывает практически невозможно. При этом вовремя уплаченные налоги и уже имеющаяся за плечами клиента положительная кредитная история не являются гарантией его платежеспособности. Именно поэтому для получения ИП ипотеки придется потратить немало сил и времени, но попытаться все же стоит.
Жилое и коммерческое имущество для ИП
Ипотека для предпринимателей может выдаваться банком для приобретения, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Если заемщик планирует приобрести жилую недвижимость, то здесь есть два нюанса:
- чтобы получить одобрение от банка не всегда одной заполненной налоговой декларации будет достаточно;
- имущество должно быть чистым с юридической точки зрения.
Чтобы банк вынес положительное решение по ипотеке для ИП, заемщику помимо заполненной декларации необходимо предоставить дополнительные бумаги, которые будут свидетельствовать о стабильности дохода.
Еще одна причина, по которой ипотечный кредит для ИП может быть не одобрен – плохая кредитная история, образовавшаяся в результате просрочки по платежам предыдущих займов или вообще невыплаченных долгов.
Если предприниматель решил приобрести коммерческую недвижимость, то здесь все проще, ведь подобная недвижимость подвержена меньшему количеству юридических рисков. Проблемы в данном случае возникают, когда:
- ИП не гражданин РФ;
- предприятие не принадлежит заемщику на единоличных правах.
От чего зависит, дают ли ИП ипотеку или нет?
Помимо того, что предпринимателю необходимо доказывать банку свою платежеспособность и иметь положительную кредитную историю, на решение банка также влияет и система налогообложения, по которой он работает. Всего есть 3 системы налогообложения:
- УСНО – упрощенная система.
- ЕНДВ – единый налог на вменяемый доход.
- Патент.
Если ипотека берется индивидуальным предпринимателем с упрощенной системой (УСНО)
У ИП с УСНО возникают сложности при обращении в банк за предоставлением кредита. Это связано с особенностями формирования самого налога:
- налог формируется согласно обороту предпринимательской деятельности, то есть в декларации не указывается прибыль;
- налог формируется по прибыли, то есть ИП указывает свою ежегодную прибыль;
- формирование в зависимости от площади торгового помещения.
Если у ИП налог формируется в зависимости от суммы его ежегодного дохода, то получить одобрение банка проще, так как в налоговой отчетности будет видна его прибыль, что является важным аспектом для банка.
Если ипотека берется индивидуальным предпринимателем на ЕНДВ и работающему по патенту
Здесь нюанс заключен в том, что налог выплачивается не с фактической прибыли ИП, а с возможной. Таким образом в декларации ИП указывает незначительные суммы, чтобы размер налогового платежа был меньше, а, соответственно, банку также сложно получить реальное представление о платежеспособности и доходности своего потенциального клиента.
В случае с патентом, ситуация схожа, только в декларации указывается доход за 1 календарный год, что также не дает полного представления о финансовом положении предпринимателя.
Чтобы ипотека для ИП, работающего по патенту или ЕНДВ была одобрена, заемщик может предоставить банку доказательства своего благополучного финансового состояния в виде:
- бумаг, которые показывают, что ИП платит взносы в социальные фонды;
- выписки по расчетному счету, которые подтвердят интенсивность деятельности;
- договора с контрагентами;
- книгу приходов и расходов.
Возможно, также потребуется наличие других бумаг у индивидуального предпринимателя для банка, которые будут говорить об успешной предпринимательской деятельности.
Каковы условия предоставления ипотеки ИП?
Ипотека для ИП выдается под определенные условия:
- Ипотечный кредит выдается для приобретения жилой или коммерческой недвижимости.
- Имущество до момента погашения кредита является залоговым, то есть принадлежит банку.
- Бизнес ИП должен успешно функционировать в России более полугода.
- Банками повышаются ставки на 2-3 %.
- Предприниматель вносит авансовый платеж и подтверждает, что на его счету имеется сумма, которая равна от 15 до 50% стоимости приобретаемого имущества.
- Приобретаемый объект подвергается страхованию за счет заемщика.
Погашать ипотеку для ИП можно аннуитентными или дифференциальными платежами. Аннуитентная система подразумевает фиксированные ежемесячные выплаты, дифференциальная – позволяет уменьшить объем выплат ближе к завершению срока кредита.
В большинстве случаев банком потребуется внесение первоначального взноса, чтобы обезопасить себя от финансовых рисков.
Какие документы нужны для оформления ипотеки?
Документы на ипотеку для ИП, которые необходимо предоставить в банк:
- личный паспорт ИП;
- справка о составе семьи;
- декларация о погашении налогов;
- регистрационные бумаги, подтверждающие предпринимательскую деятельность;
- бухгалтерская отчетность;
- право собственности на недвижимость или денежную сумму;
- бумаги на покупаемую недвижимость (договор купли-продажи, оценка стоимости, выписка из ЕГРП, кадастровые бумаги, техпаспорт объекта и т.д.).
Как производится оформление ипотеки для ИП?
- В выбранную банковскую организацию ИП предоставляет полный собранный пакет документов, где пишет заявление, в котором указывает параметры ипотечного кредита.
- Проверка банком и службой безопасности всех предоставленных бумаг, которая может занять от 2 до 14 дней.
- Банком выносится решение для индивидуального предпринимателя. После этого банковская организация перечисляет на счет заемщика необходимую сумму, составляется график погашения платежей.
Важно знать, что ипотечный кредит согласно ст. 10 ФЗ№102 необходимо зарегистрировать, обратившись в Росреестр в режиме онлайн или посредством личного посещения территориального отделения.
Загрузка...