Включается ли в рыночную стоимость ндс

При покупке муниципальной недвижимости организация должна удержать НДС с доходов продавца. Но вот вопрос: включается ли априори НДС в сумму, перечисляемую продавцу, если в договоре купли-продажи и в отчете оценщика ничего об этом не сказано? Или уплатить налог придется дополнительно к стоимости объекта? У судов не было единого подхода к проблеме. Высшие арбитры в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12 решили подобный спор в пользу организации.

Минфин за налоговых агентов

В арбитражной практике есть решения, поддерживающие подход Минфина России. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 22.11.2010 № А33-4791/2010 решил, что рыночная стоимость объекта недвижимости, приобретенного компанией у местной администрации, включает в себя НДС. Определение рыночной стоимости имущества без включения в нее налога повлечет для покупателя неправомерное увеличение цены, предусмотренной договором купли-продажи.

Но часто суды приходят к выводу, что налоговый агент в такой ситуации должен перечислить продавцу всю сумму, прописанную в договоре, а НДС по ставке 18% начислить сверх договорной цены (см. постановления ФАС Центрального округа от 19.09.2011 № А62-6185/2010 и др.). Такую позицию заняли и арбитры ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 09.12.2011 № А27-2268/2011. Однако компания довела разбирательство до Президиума ВАС РФ. И, как оказалось, не зря.

Суды: налог не выделен, значит, его нет

Компания приобрела объект недвижимости, находившийся в собственности муниципалитета. В договоре купли-продажи стороны установили цену нежилого помещения равной рыночной стоимости объекта по отчету независимой экспертизы. Всю сумму по договору покупатель перечислил районному комитету управления имуществом. Но затем компания спохватилась, что не исполнила обязанности налогового агента по НДС. Организация рассчитала налог по ставке 18/118 от перечисленной суммы и направила продавцу письмо с требованием возвратить ошибочно перечисленные денежные средства.

Спорную сумму комитет не вернул, и компания обратилась в суд с иском о взыскании с продавца неосновательного обогащения в виде ошибочно перечисленной ему суммы НДС, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, которыми коммерсанты посчитали пени и штраф, начисленные инспекцией за несвоевременное перечисление налога в бюджет.

Однако суды трех инстанций отказали организации в удовлетворении заявленных требований. Арбитры указали, что в отчете оценщика не сказано, что рыночная стоимость недвижимости включает в себя также и сумму НДС. Компания не доказала обратного, а значит, ни о каком неосновательном обогащении местной казны речи идти не может. Суды решили: при возникновении спора о цене муниципального имущества нужно исходить из презумпции, что указанная в отчете об оценке стоимость не включает в себя НДС, если оценщик прямо не указал на это. Не согласившись с выводами судов, компания подала надзорную жалобу.

ВАС РФ: налог есть, даже если он не выделен

Тройка судей изучила арбитражную практику по вопросу и, выявив различные подходы к проблеме, передала дело в Президиум ВАС РФ.

Высшие арбитры истолковали положения Закона № 135-ФЗ иначе, чем нижестоящие суды. Они отметили, что в отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества судам необходимо было учитывать и нормы ст. 161 НК РФ, где четко прописан порядок исчисления и уплаты НДС при реализации имущества, составляющего

муниципальную казну. Трактуя положения законодательства во взаимосвязи, судам следовало прийти к следующему выводу: если рыночная стоимость определяется для совершения сделки по отчуждению имущества и эта операция облагается НДС, нужно исходить из того, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог.

При данном подходе тот факт, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки определена оценщиком без учета НДС, должен следовать из отчета. Ответчик же не представил доказательств того, что рыночную стоимость продаваемого имущества оценщик определил без учета НДС. Компания-покупатель в сложившейся ситуации должна была учитывать, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, и именно из этого дохода следует удержать спорную сумму и перечислить ее в бюджет. А значит, ошибочно перечисленная организацией сумма НДС действительно является неосновательным обогащением продавца и подлежит возврату из муниципальной казны вместе с начисленными процентами за пользование чужими денежными средствами. В этой части высшие арбитры отменили все принятые по делу судебные акты и отправили дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что нарушение компанией налогового законодательства и просрочка уплаты НДС в бюджет в качестве налогового агента не связано с уклонением продавца от возврата неосновательно полученной суммы. И требовать с муниципалитета возмещения таких убытков организация не вправе.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

по исключению налога на добавленную стоимость
из рыночной стоимости объекта капитального строительства

Документ в формате word, pdf. Обсуждение проекта документа.

1. Настоящие Методические разъяснения (МР) предназначены для подготовки отчетов об оценке, а также заключений судебных экспертов для целей установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства (ОКС) в размере рыночной. МР разъясняют порядок исключения величины НДС из рыночной стоимости объекта ОКС на основе Позиции судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ (определение от 15.02.2018 №5-КГ17-258) и развивают положения [1].

2. Для целей исключения НДС из итоговой величины рыночной стоимости ОКС следует исключить НДС из величин всех параметров, используемых в расчете:

2.1. В сравнительном подходе к оценке – НДС исключается из цен предложений/ сделок объектов-аналогов.

2.2. В доходном подходе к оценке – НДС исключается из всех расчетных значений (ставок аренды, операционных расходов и пр.).

2.3. В затратном подходе к оценке – затраты на воспроизводство / замещение определяется без учета НДС.

3. В случаях, когда в источниках информации прямо не указано на наличие или отсутствие НДС в соответствующих величинах, Оценщик / Эксперт должен уточнить данный факт доступными ему способами. При этом необходимо учитывать следующее:

4. При исключении из стоимости объекта недвижимости стоимости прав на земельный участок следует учитывать, что сделки с различными правами на земельные участки имеют разное налогообложение, например: сделки с земельными участками (правами собственности) – не облагаются НДС, а сделки с правами аренды – НДС облагаются. Дополнительно смотри [2].

Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

Материалы по теме:

  • МР-3 /18 от20.06.2018 — По сопоставлению объектов оценки (произведения искусства) с направлениями оценочной деятельности, указанными в квалификационных аттестатах в области оценочной деятельности
  • МР-2/18 от 20.04.2018 — О допустимом расхождении кадастровой и рыночной стоимости;
  • дело № 5-КГ 18-96 от 09.08.2018, кассационное определение ВС РФ;
  • методические материалы Ассоциации;
  • образовательная деятельность Ассоциации.

(8652) 69-18-69

(8652) 55-11-75

+7-918-870-82-62

+7-905-417-10-39

Включена ли НДС в рыночную стоимость

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) указанного имущества с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании п. 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Учитывая изложенное, при определении налоговой базы по муниципальному имуществу, реализуемому по выкупной цене, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что в эту стоимость включен налог на добавленную стоимость.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector