Входит ли ндс в рыночную стоимость

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Вы здесь

НДС при оспаривании кадастровой стоимости: разъяснения и рекомендации

В оценочном сообществе часто возникают дискуссии по вопросу учета НДС в рыночной стоимости объекта недвижимости при определении его стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с оценкой для целей оспаривания кадастровой стоимости.

В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.

В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Пример

Объект оценки: нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Предполагаемое использование отчета об оценке: предоставление отчета об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или суд.

Итоговая величина стоимости объекта оценки: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Как видно, стандарт не предполагает выделения в итоговой рыночной стоимости отдельно размера НДС.

Если произнесение таких волшебных заклинаний не произвело должного эффекта на заказчика, то необходимо руководствоваться положениями федеральных стандартов оценки.

Поэтому, если есть такая потребность в указании НДС (еще раз подчеркнем – это не корректно в контексте оценки для оспаривания кадастровой стоимости), то размер НДС может быть отражен в виде иной расчетной величины.

Пример

В задании на оценку добавляется новый пункт:

Иные расчетные величины: в отчете об оценке оценщик дополнительно указывает размер налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки и рассчитываемого по правилам ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ, исходя из размера итоговой величины стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке при отражении стоимости также добавляется новый пункт:

Итоговая величина стоимости объекта оценки: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Иные расчетные величины: размер налога на добавленную стоимость (НДС), уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки, составляет 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

Таким образом, в отчете об оценке указывается размер рыночной стоимости и дополнительно указывается иная расчетная величина. Такое указание будет соответствовать федеральным стандартам оценки и пожеланиям заказчика. При этом такое указание стоимости и расчетной величины не будет вводить в заблуждение ни заказчика, ни комиссию, ни суд.

Ранее разные министерства в разное время выпускали противоречивые письма. Теперь ситуация немного изменилась.

ФНС России (письмо БС-4-21/21650@ от 26.10.2017 г.) и Минфин России (письмо от 17.10.2017 № 03-05-04-01/67806) рекомендует учитывать складывающуюся в субъекте Российской Федерации судебную практику, а также разъяснения Минэкономразвития России (письмо Д22и-1031 от 12.10.2017 г.).

В этом письме Минэкономразвития России указывает следующее:

«Режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости.

В феврале 2018 г. Верховный суд в своем Определении N 5-КГ17-258 отменил решение Московского городского суда от 13 марта 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии апелляционной инстанции Московского городского суда и отправил дело на новое рассмотрение.

Основная причина такова: судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сочла неправомерным указание о содержании НДС в итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости при оспаривании его кадастровой стоимости.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года кадастровая стоимость установлена в размере 539 069 024,83 руб. Указанная кадастровая стоимость, по мнению истца, является завышенной.

Судом назначена судебная экспертиза. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 01 февраля 2017 года рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года составляет 507 430 000 руб. (с учетом НДС).

Устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной по результатам судебной экспертизы с учетом налога на добавленную стоимость, суд первой инстанции сделал вывод, что объект оценки в отношении которого установлены рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.

Отменяя эти судебные акты СК по административным делам Верховного Суда в своем определении указала следующее:

«В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ, услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Данная позиция Верховного суда совпадает по смыслу с ранее высказанной позицией Министерства экономического развития России.

НДС — налог на добавленную стоимость, который относится к федеральным налогам.

В контексте оценочной деятельности необходимо обратить внимание на ст. 146 НК РФ, где написано, что НДС облагается реализация товаров предметов залога и передача имущественных прав.

При этом в контексте НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. А под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости заявитель не осуществляет реализацию товара, предмета залога или передачу имущественных прав в отношении объекта оценки.

НК РФ предусматривает большое количество уточнений в отношении субъектов уплаты НДС и порядка налогообложения. В контексте оценочной деятельности оценщик в подавляющем большинстве случаев, не имеет достоверной информации о применении или не применении субъектами НДС.

Например, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, применяющее упрощенную систему налогообложения, НДС не платят. Тот же индивидуальный предприниматель, но уже на общей системе налогообложения, также не будет платить НДС, если реализуемое имущество не использовалось для предпринимательской деятельности.

И таких исключений еще очень много. Надо запомнить – налоговый режим покупателя и/или продавца не влияет на рыночную стоимость объекта оценки, объективно сложившуюся на открытом рынке.

Поэтому используя данные об объектах-аналогах с последующим вычетом из их стоимости (предложения или сделки) НДС, оценщик искажает величину налогооблагаемой базы.

По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателя (абз. 2 п. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 №33). В тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС относительно друг друга прямо не определено в договоре и не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора, расчет недоимки по НДС исчисляется по расчетной ставке (п. 30 Обзора судебной практики ВС №1, утв. Президиумом ВС 24.04.2019).

Несколько ранее ВС в Определениях от 09.08.2018 №5-КГ18-96 и от 15.02.2018 №5-КГ17-258, высказываясь по вопросу определения кадастровой стоимости, отступил от тезиса о том, что НДС находится внутри цены. Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Однако само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. В свежем Определении от 10.07.2019 №5-КА19-15 ВС опять сказал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. ВС не согласился, что при определении рыночной стоимости в ее составе присутствует НДС.

Входит ли НДС в рыночную стоимость или нет? И как он в нее входит?

Дата размещения статьи: 20.10.2015

Приобретая объект имущества казны у соответствующего органа по управлению имуществом, учреждению нужно обратить особое внимание, выделена ли в договоре купли-продажи сумма НДС, чтобы не пришлось платить налог сверх цены по договору. Дело в том, что вопрос, входит ли сумма налога в рыночную стоимость имущества, пока не решен. В настоящее время он рассматривается в Президиуме ВАС РФ, и вполне возможно, что вскоре мы получим определенный ответ.

Нестыковка в законодательстве

Первопричина проблемы заложена в нестыковке норм гражданского и налогового законодательства.
В ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) рыночная стоимость объекта оценки определена как наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Она определяется независимым оценщиком и отражается в отчете об оценке. В Законе не говорится, что рыночная стоимость включает в себя НДС.
А вот абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ установлено, что при реализации (передаче) имущества казны налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества.
Таким образом, если в договоре купли-продажи не указано, что в цену реализуемого имущества включен НДС, не ясно, как это расценивать. Покупатель и продавец трактуют нормы законодательства по-разному, поскольку их интересы противоположны.
Покупателю удобно считать, что налог «сидит» в цене, ведь он должен удержать из выплачиваемой суммы и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. Поэтому если покупатель не удержал налог из стоимости имущества, ему придется это сделать за счет собственных средств. Продавцу подход покупателя невыгоден — уменьшение цены за счет выделения из нее налога не в его интересах.

Повод разобраться

Президиуму ВАС РФ предстоит разобраться с данной проблемой на примере дела, переданного для пересмотра в порядке надзора.
Обстоятельства спора таковы. Муниципальное образование продало организации нежилое помещение. После того как договор был исполнен (оплата произведена, помещение передано по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован), покупатель обратился к продавцу с просьбой вернуть часть уплаченной суммы. Компания сослалась на то, что ошибочно перечислила в составе стоимости приобретенного имущества сумму НДС, которая подлежала исчислению, удержанию и уплате в бюджет им как налоговым агентом.
Успеха это не возымело. Тогда предприниматели обратились в суд, заявив иск о взыскании с продавца данной суммы как неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков в виде пеней и штрафа, начисленных налоговым органом за несвоевременное исполнение организацией обязанности по уплате НДС. В судах первой, апелляционной и кассационной инстанций компания проиграла. Отказ удовлетворить ее иск арбитры мотивировали следующим.
Начальная цена подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность (ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
Спорное муниципальное имущество реализовывалось по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимой экспертизой. Проанализировав отчет, суды пришли к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не включала в себя сумму НДС. Условие договора купли-продажи также не свидетельствовало о включении НДС в цену.
Судьи сослались на правовую позицию, сформированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13661/10. Она сводилась к тому, что разрешение данного вопроса лежит в плоскости гражданского законодательства, а не налогового. А оно не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Ответ дал оценщик

Несмотря на то что позиция судов совпала с толкованием правовых норм, содержащимся в Постановлении Президиума ВАС РФ, этот спор все же был передан в надзорную инстанцию. Дело в том, что судьи ВАС РФ подметили в сложившейся ситуации важный нюанс.
Во-первых, по мнению судебной коллегии, на основании ст. 161 НК РФ и п. 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, можно предположить, что если соответствующая операция по реализации имущества подлежит обложению НДС, то выкупная цена, исчисленная на основе определенной независимым оценщиком рыночной стоимости, уже включает в себя данный налог.
Во-вторых, судьи указали, что порядок исчисления и уплаты НДС при реализации муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 г., не может приводить к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.
И вот ключевой нюанс: в материалах дела есть письмо компании, проводившей оценку спорного нежилого помещения. В нем сказано, что установленная рыночная стоимость объекта оценки включала в себя НДС. При этом доказательств того, что рыночная стоимость имущества для цели совершения сделки продажи определялась оценщиком без учета данного налога, муниципальное образование не представило.
Следовательно, резюмировали судьи, данный налог должен был быть выделен в цене, определенной договором купли-продажи (Определение ВАС РФ от 13.06.2012 N ВАС-3139/12). Остается дождаться итогового решения по данному делу.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector