Аренда жилого помещения облагается ли ндс

Ответ:
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется, в частности, на частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Таким образом, сдача в наем квартир не подлежит обложению НДС. При этом, отказ от применения данной льготы не возможен.

Следует отметить, что, по мнению контролирующих органов, пп.10 п.2 ст. 149 НК РФ распространяется только на плату за пользование жилым помещением (плату за наем). Плата за иные услуги, предоставляемые нанимателю, например, содержание помещения, его ремонт, коммунальные услуги, аренда мебели и т.п., подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке (например, Письма Минфина России от 25.10 .2013г. N 03-07-11/45082, от 08.04.2004г. N 04-03-09/13, от 10.06.2004г. N 03-03-09/17, ФНС России от 16.03.2005 г. N 03-4-02/371/28). Аналогичное мнение высказывается судебными органами (например, Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007г. N57, ФАС Дальневосточного округа от 26.10.2012г. N Ф03-4609/2012 по делу N А80-24/2011, ФАС Поволжского округа от 26 июля 2011 г. по делу N А55-21074/2010, ФАС Северо-Западного округа от 31.03.2009 г. по делу N А26-4238/2007 и другие).

В тоже время имеют место судебные решения, в которых высказано мнение, что пп.10 п.2 ст. 149 НК РФ применяется в отношении всей суммы платы по договору найма, даже если она включает в себя коммунальные услуги, аренду мебели и т.п. Например, Постановления ФАС Уральского округа от 12.01.2011 г. N Ф09-10619/10-С2 по делу N А60-17733/2010-С8, Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 г. N 1689/06 по делу N А40-10841/05-114-67, ФАС Центрального округа от 03.09.2007 г. по делу N А54-66/2007С4. В своих выводах суды исходят из положений п. 2 ст. 676 ГК РФ, а именно из того, что услуга по предоставлению в пользование жилых помещений в соответствии с ГК РФ представляет собой именно совокупность услуг по найму жилого помещения, по содержанию и ремонту жилого помещения.

Согласно Приложения к Договору в состав стоимости платы за наем включено:
— отопление;
— содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома;
— содержание и капитальный ремонт жилого помещения;
— плата за найм жилого помещения;
— вывоз бытовых отходов;
— плата за домофон;
— аренда мебели и кухонного оборудования.

Дополнительно обращаем внимание, что ООО не является ресурсоснабжающей организацией и фактически не оказывает коммунальные услуги, а так же не осуществляет передачу электроэнергии. В связи с чем, предъявление коммунальных услуг и электроэнергии нанимателю, по сути, представляет собой посредническую деятельность. Следовательно, сумма коммунальных услуг и электроэнергии, предъявляемых нанимателю не подлежит учету в составе налоговой базы по НДС. Право на вычет НДС, предъявленного ресурсоснабжающей организацией ООО так же не имеет.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 05.08.2000 №118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах» пп. 10 п. 2 статьи 149 Налогового кодекса (НК), согласно которому не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость (НДС) услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, был введен в действие с 1 января 2004 года.

До 1 января 2004 года освобождается от налогообложения НДС реализация на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов, а также услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).

Таким образом, операции по реализации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности подлежали освобождению от налогообложения НДС как до 1 января, так и после 1 января 2004 года.

Согласно пп. 1 п. 1 статьи 146 НК объектом налогообложения по НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. При этом в статье 149 НК приведен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем; юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Учитывая вышеизложенное, освобождение от налогообложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности юридическим лицам по договору аренды применяется начиная с 1 января 2004 года. Такой вывод сделала ФНС РФ в своем Письме от 16.03.2005 №03-4-02/371/28

При этом, как указывает ФНС, от налогообложения НДС освобождается только плата за наем жилья и плата за предоставление жилых помещений в пользование юридическим лицам по договору аренды.

В том случае, если по условиям договора аренды предусмотрено, что в стоимость арендной платы помимо платы за найм жилья (платы за предоставление жилого помещения) включена стоимость коммунальных или иных услуг, то в налоговую базу стоимость не включается только плата за найм жилья (плата за предоставление жилого помещения).

Что же касается иностранных организаций или организаций, аккредитованных в РФ, то согласно п. 1 статьи 149 НК предоставление им арендодателем в аренду на территории РФ помещений не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения).

Указанное положение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан РФ и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) РФ.

Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений (МИД) совместно с Минфином. Действующий в настоящее время перечень утвержден Приказом от 08.05.2007 №6498/40н:

При предоставлении арендодателем в аренду на территории РФ помещений иностранным гражданам или организациям, не имеющим соответствующую аккредитацию, освобождение от налогообложения не предоставляется и услуги по предоставлению в аренду помещений подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке.

В соответствии с п. 4 статьи 149 НК налогоплательщики, осуществляющие операции, подлежащие освобождению, и операции, не подлежащие освобождению, обязаны вести раздельный учет таких операций.

К тому же, согласно п. 4 статьи 170 НК налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.

При отсутствии раздельного учета сумма налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль, не включается.

В том случае если налогоплательщик при реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению НДС, выставил покупателю счет-фактуру с выделенной суммой налога, то данная сумма налога подлежит уплате в бюджет на основании п. 5 статьи 173 НК .

Дата размещения статьи: 01.06.2015

Операции с жилыми объектами, принадлежащими предприятиям, должны по-особому облагаться налогом. Ведь подобные активы по определению выполняют социальную функцию и, как правило, сами по себе не приносят прибыли их собственникам.
В частности, для предприятий, обладающих такими объектами, существуют льготы по НДС. В предлагаемой статье мы расскажем, как применяется льгота по данному налогу в отношении сдачи в аренду жилого помещения.

Отдельно — пользование помещением, отдельно — услуги по его содержанию

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не облагаются НДС услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
Следует учитывать, что если в соответствии с договорными отношениями, сложившимися между арендодателем и арендатором, взимается плата отдельно за пользование жилым помещением и отдельно за его содержание и ремонт, коммунальные услуги, то льгота, предусмотренная пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, распространяется только на плату за пользование жильем.
Содержание помещения, расходы по его ремонту, коммунальные услуги, которые возмещаются арендатором, облагаются в общем порядке. Это вытекает из положений гражданского законодательства (налоговое законодательство не разъясняет, что включает в себя пользование жилым помещением). В частности, об этом же говорится в ст. 154 ЖК РФ. В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 на данном основании сделан вывод, что от обложения НДС освобождается только плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение ).
———————————
См. также Постановления ФАС ВСО от 13.04.2011 N А19-22487/09, ФАС ПО от 17.11.2009 N А55-19772/2008.

Если жилье обеспечено мебелью и бытовой техникой

А вот если жилое помещение обеспечено мебелью и бытовой техникой, можно рассуждать несколько иначе. При этом если в договоре аренды упоминается, что жилье оснащено мебелью и бытовой техникой, и даже расписывается, какой именно, но отдельно не указывается плата за пользование ими, то, очевидно, проблем не должно возникнуть: вся арендная плата в данном случае должна расцениваться как плата за пользованием жильем и не облагаться НДС.
Минфин России в Письме от 25.10.2013 N 03-07-11/45082 без особых рассуждений предоставление в пользование мебели и бытовой техники определил как отдельную операцию, не относящуюся к операции предоставления в пользование жилья, в котором они находятся.
Такое разделение возможно, если в договоре указана отдельная сумма платы за предоставленные мебель и бытовую технику и определены отдельные условия пользования ими. Но даже в этом случае не стоит спешить соглашаться с тем, что данная операция не является частью операции по предоставлению в пользование всего жилого помещения.
Вновь обратимся к гражданскому законодательству. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Но, очевидно, степень пригодности для проживания могут определить только арендатор и арендодатель совместно. Например, можно ли считать пригодным для проживания жилое помещение, в котором имеются только голые стены, пол, потолок и нет никакой мебели, на которой можно было бы поспать или за которой можно было бы поесть? Вопрос риторический.
Есть арбитражная практика, касающаяся данного вопроса, в пользу налогоплательщиков. Хотя из нее становится понятно, что все-таки лучше в договоре отдельно не выделять плату за мебель и бытовую технику. Например, в Постановлении ФАС УО от 12.01.2011 N Ф09-10619/10-С2 сказано, что одновременно с помещением нанимателю по акту приема-передачи передаются ключи, бытовая техника, мебель и прочее имущество. Поскольку передача этого имущества не была самостоятельным предметом договора, а само имущество являлось составляющим переданного внаем помещения, суд расценил мнение налогового органа о том, что оно облагается НДС в общем порядке, как неверное толкование пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.
В Постановлении ФАС УО от 30.12.2010 N Ф09-10417/10-С2 суд похожие доводы налоговиков опроверг ссылкой на ст. 671 ГК РФ, ст. ст. 15, 154 ЖК РФ с применением ст. 11 НК РФ.
При рассмотрении данного дела в суде первой инстанции арбитры также сделали вывод, что наличие в арендуемом жилом помещении имущества влияет на размер платежей за пользование помещением, но указанное имущество не может являться предметом самостоятельного договора аренды, поскольку не может использоваться отдельно от жилого помещения, в котором оно находится (см. также Постановление ФАС ПО от 18.04.2008 N А65-7922/2007).

Льготируется ли сдача в аренду общежития?

К гражданскому законодательству приходится обращаться и при прояснении еще одной ситуации, связанной с применением пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Оказывается, по мнению официальных органов, эта норма распространяется не на всякое жилье. Например, вне ее действия находятся операции по предоставлению в пользование части комнаты в общежитии (см. Письмо Минфина России от 22.08.2012 N 03-07-07/88). В чем же заключается особенность такого помещения с точки зрения пользования им как жильем? Вроде бы ни в чем.
Однако финансисты обращаются к ст. 16 ЖК РФ, которая прямо относит к жилому помещению только жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Общежитие (как в целом, так и часть его) здесь не упоминается. Хотя оно вполне подходит под определение жилого дома, которым согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ называется индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании.
Здесь же дано определение и квартиры, которой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в этом обособленном помещении.
Наконец, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Таким образом, квартира или комната в общежитии с точки зрения потребительских свойств ничем не отличаются от квартиры или комнаты в иных объектах, предназначенных для жилья. Это признает и Минфин России в Письме от 06.07.2006 N 03-06-02-02/90, правда, в нем рассматривались другие вопросы налогообложения, не касающиеся НДС.
Согласно п. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилого фонда относятся, в частности, жилые помещения в общежитиях. Таким образом, сдача их внаем также должна освобождаться от обложения НДС, так как соответствует условиям, приведенным в пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Есть и решения судов, подтверждающие этот вывод (Постановления ФАС ВВО от 20.01.2006 N А28-12252/2005-390/11, ФАС ЗСО от 17.12.2007 N Ф04-137/2007(158-А45-25), ФАС СЗО от 10.11.2008 N А05-6146/2008, ФАС МО от 16.09.2009 N КА-А40/9279-09, ФАС ПО от 20.08.2010 N А12-11074/2009).
В Постановлении ФАС СКО от 03.10.2011 N А32-34416/2010 арбитражный суд признал правомерным применение обществом льготы по НДС, предусмотренной пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, даже при предоставлении койко-мест в общежитиях.
В Письме от 02.07.2010 N 03-07-11/283 Минфин России сослался также на ст. 27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ, которым была введена в действие часть вторая НК РФ. В нем сказано, что пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ вступает в силу с 01.01.2004, и отмечается, что до этой даты не освобождаются от обложения НДС, в частности, услуги по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления его в аренду) (см. также Письмо УФНС России по г. Москве от 30.06.2010 N 16-15/068676).
По нашему мнению, эта норма лишь определяет порядок обложения НДС до вступления в силу пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, но не разъясняет, как данный подпункт применяется после 01.01.2004.

Есть ли отличия при лизинге жилья?

Положения пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ распространяются также и на операции по предоставлению жилого помещения в рамках договора финансовой аренды (лизинга). Поскольку согласно ст. 665 ГК РФ данная операция, как и операции передачи жилья в аренду, имеет конечным итогом предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование имущества, приобретенного арендодателем в собственность для этих целей (Письмо Минфина России от 21.10.2011 N 03-07-07/63).

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector