Аренда офиса облагается ли ндс


Вопрос:

Мы сдаем в аренду офисы (ОСНО), коммунальные платежи в составе арендной платы. Заключили договор аренды с иностранным юрлицом, аккредитованным в РФ. Возникла реализация, необлагаемая НДС по ст.149 п. 1 НК. В договоре нигде не указано, что коммуналка входит в аренду, но и отдельно не выставляется. Правомерно ли всю сумму аренды относить к необлагаемым НДС операциям?

Да, правомерно. В соответствие с пунктом 1 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации.

Освобождение от НДС применимо при условии, что законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан РФ и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) РФ. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, утвержден совместным Приказом МИД РФ № 6498, Минфина РФ № 40н от 8 мая 2007 г.

Налоговые риски могли бы возникнуть в том случае, если бы договором аренды была установлена обязанность арендатора по возмещению стоимости коммунальных услуг сверх арендной платы (или в составе арендной платы). Не исключено, что в такой ситуации налоговая инспекция сочла бы сумму возмещения подлежащей налогообложению НДС. По крайней мере, в отношении операции по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ) ФНС в Письме от 17 мая 2005 г. № ММ-6-03/404@ отвечала так:

Продолжая мысль налоговиков можно предположить, что, по их мнению, стоимость коммунальных и иных услуг в таком случае облагается НДС.

На мой взгляд, если инспекция попытается применить данную позицию и к операциям по сдаче в аренду помещений иностранным лицам (в случае, если договором будет предусмотрена обязанность по возмещению коммунальных расходов), то их действия можно будет оспорить. Аргумент такой: сумма возмещения коммунальных расходов не является выручкой арендодателя от оказания этих услуг, следовательно, отсутствует как таковой объект налогообложения НДС. То есть НДС также не начисляется, но уже по другим основаниям.

Однако в рассматриваемой ситуации налоговых рисков не возникает, так как обязанность по возмещению арендатором (иностранным лицом) коммунальных расходов договором аренды как раз не предусмотрена.

Обращаю внимание на то, что одним из обязательных условий использования предусмотренного пунктом 1 статьи 149 НК РФ права на льготу является документальное подтверждение налогоплательщиком факта наличия аккредитации представительств иностранных компаний и филиалов иностранных юридических лиц на территории России. При этом арендодателю необходимо иметь при себе документы, подтверждающие наличие аккредитации иностранного лица в России. Это может быть копия разрешения на открытие представительства иностранной организации, выданного государственной регпалатой при Министерстве юстиции РФ или Торгово-промышленной палатой РФ. Либо копия свидетельства о внесении в сводный госреестр аккредитованных на территории РФ представительств иностранных компаний, выданного регистрационной палатой (Письмо Минфина РФ от 4 марта 2004 г. N 04-03-11/31, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 мая 2006 г. № А56-29329/04).

Понятно, что при заключении прямых договоров с коммунальщиками проблема решается сама собой. Ведь снабжающие организации составят и предъявят арендатору все необходимые документы. Однако подобная схема коммунальных отношений при аренде помещения встречается довольно редко. Реализация и компенсация Итак, за исключением случая прямых расчетов арендатора с коммунальщиками единственным возможным автором требуемого счета-фактуры является арендодатель. Рассмотрим случай, когда собственник помещения выставляет документ на коммунальные услуги от своего имени. Насколько это правомерно? Если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставил от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета Увы, точка зрения ведомственных специалистов по данному вопросу на сегодня малоутешительна. Так, финансисты в письме от 3 марта 2006 г.

Налогообложение внешнеэкономической деятельности

Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем. В таком случае обязательства по уплате налога сохраняются за балансодержателем.

Рубрики

Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем. То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации оплачивает и сумму налога.

Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно. Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): – принятие услуг к учету; – участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях; – наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги. Как раз последнее из требований и есть камень преткновения.
То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры.

Ндс аренда

При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества.
Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Статьи, комментарии, ответы на вопросы: НДС аренда Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендодатель 1. НДС при аренде недвижимости: уплата налога арендодателем Путеводитель по сделкам.
Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор) 1.

Включение ндс в арендную плату

ВАС РФ отмечают, что реализация электроэнергии владельцем помещения арендатору невозможна. По той простой причине, что последний сам является абонентом энергоснабжающей организации и соответственно никак не может выступать в роли энергоснабженца для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Арендатор же не может быть признан абонентом, поскольку объект, потребляющий энергию, находится не на его балансе (постановление ВАС РФ от 8 декабря 1998 г.

А раз нет факта реализации в целях НДС, то и сам налог на передачу электроэнергии начислять не нужно. Значит, невозможно и выставление соответствующего счета-фактуры. Приведенные выводы Минфин распространил и на прочие коммунальные услуги в письме от 24 марта 2007 г.

Ндс при аренде

Подобным образом не возникает объекта реализации и в том случае, когда по условиям договора арендатор лишь компенсирует арендодателю затраты на коммуналку. Ведь в данном случае речь идет о возмещении расходов, а не о продаже услуг. Значит, НДС-объект отсутствует. Как и обязанность арендодателя по выставлению счета-фактуры.

Облагается ли ндс аренда помещения

Постановления, если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС. Уменьшение арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС в течение срока действия договора На практике может возникнуть ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Это возможно, например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п.

2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС.

Облагается ли ндс аренда офиса

В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше). Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель. Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.).

Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:

  1. Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС. В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет.

Арендодатель будет принимать к вычету сумму НДС по счету-фактуре.

    Представим, что плата за аренду помещения состоит из 2-х частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей. В данной ситуации Вы предъявляете арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату. Со своей стороны Вы можете принять к вычету НДС от поставщиков электро-, теплоэнергии и прочих коммунальных услуг.

Основания для вычета в Вашем случае следующие: Вы обязаны передать арендатору помещение в состоянии, пригодном к эксплуатации. Для этого Вами заключены договора с коммунальными службами, подведены необходимые коммуникации.

Дата размещения статьи: 07.06.2015

При сдаче офисов в аренду филиалам, представительствам иностранных компаний и дипломатическим представительствам законодательство предусматривает особые условия налогообложения. Как исчисляется НДС в подобных случаях?

Арендатор — иностранное дипломатическое (или приравненное к нему) представительство

Если российская компания сдает в аренду помещение иностранному дипломатическому и приравненному к нему представительству, исчисление НДС в отношении этой операции производится по налоговой ставке 0% (пп. 7 п. 1 ст. 164 НК РФ). При этом «нулевая» ставка используется только в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении дипломатических и приравненных к ним представительств России (их персонала) или такая норма предусмотрена в международном договоре Российской Федерации. Выяснить это можно, обратившись к специальному Перечню (утв. совместным Приказом МИД России N 22606 и Минфина России N 173н от 14.12.2011).
«Нулевая» ставка НДС в рассматриваемом случае не применяется в прямом значении, как, например, при продаже товаров на экспорт. Российская организация, оказывающая услуги по сдаче помещения в аренду иностранными дипломатическими и приравненными к ним представительствам, находящаяся на общем режиме налогообложения и являющаяся плательщиком НДС, должна: начислить НДС по ставке 18%; выставить счет-фактуру в обычном порядке («Правила применения нулевой ставки. «, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 30.12.2000 N 1033).
Но если российская организация начисляет НДС по ставке 18% и выставляет счет-фактуру, то для чего тогда предусмотрен пп. 7 п. 1 ст. 164 НК РФ и что означает ставка 0%?
Дело в том что дипломатические представительства должны самостоятельно принимать меры для возмещения НДС, уплаченного при покупке услуг у российских организаций. Чтобы произвести возмещение НДС, дипломатическому представительству нужно представить в налоговый орган заявление и официальное письмо с указанием наименования услуг, подтверждающее, что они предназначены для официального использования иностранным дипломатическим представительством. Перечень первичных документов, подтверждающих сумму возмещения НДС, перечислен в Правилах.
Налог возвращается дипломатическим представительствам путем перечисления его на счета, открытые им в уполномоченных банках на территории РФ. Арендодателям, в свою очередь, нужно быть готовыми к тому, что, проверяя документы дипломатического представительства, налоговый орган затребует документы, позволяющие идентифицировать сделку, в отношении которой планируется возместить налог.

Арендатор — филиал или представительство иностранной компании

На практике приходится сталкиваться с тем, что арендодатели сдают помещения в аренду любым иностранным гражданам и (или) организациям, зачастую исчисляя НДС с такой операции.
Если иностранная компания не аккредитована на территории нашей страны, то освобождения от обложения НДС Налоговым кодексом РФ не предусмотрено. Иными словами, арендодатель облагает арендные услуги НДС в общеустановленном порядке по ставке 18%.
Когда иностранные компании аккредитованы на территории России, такой доход арендодателя действительно освобождается от обложения НДС. Однако применение данной льготы возможно при условии, что: аналогичный порядок применяется в отношении российских граждан и компаний в соответствующем иностранном государстве или такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации (Письмо Минфина России от 18.01.2012 N 03-07-07/04).
Перечень, включающий 113 иностранных государств, в отношении которых применяется указанное освобождение, установлен Приказом МИД России и Минфина России от 08.05.2007 N 6498/40н. В нем освобождение от обложения НДС предусмотрено в отношении аренды служебных (офисных) и жилых помещений без ограничений для большинства стран. Однако в зависимости от страны-арендатора имеются некоторые особенности налогообложения данной операции. Так, например, для Франции освобождение от обложения НДС предусмотрено только в отношении передачи в аренду немеблированных помещений, а для Чешской Республики из числа необлагаемых операций исключена передача в аренду гостиничных номеров для проживания граждан Чехии.
Предположим, что российская организация предоставила офисные помещения с мебелью в аренду представительству компании с Британских Виргинских островов, аккредитованному на территории Российской Федерации. В этом случае она вправе воспользоваться льготой по НДС (Письма УФНС России по г. Москве от 10.09.2007 N 19-11/085993, Минфина России от 18.01.2012 N 03-07-07/04). Но операция по сдаче в аренду помещения, обставленного мебелью, компании из Франции будет признана объектом обложения по НДС у арендодателя в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.
Льготу, предусмотренную п. 1 ст. 149 НК РФ, налогоплательщик вправе применять при наличии документов, подтверждающих аккредитацию представительств иностранных компаний и филиалов иностранных юридических лиц на территории России (Письмо Минфина России от 25.10.2010 N 03-07-07/69). Документальным подтверждением права на получение освобождения от налогообложения является копия свидетельства о внесении в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, выданного Государственной регистрационной палатой при Минюсте России.
Итак, норма п. 1 ст. 149 НК РФ применяется в зависимости от того, аккредитована ли иностранная организация на территории нашей страны или нет, включена ли она в Перечень, какой тип помещений сдается в аренду.
Обратите внимание, что российская организация, сдающая в аренду офисные помещения иностранной организации, аккредитованной в Российской Федерации и включенной в Перечень, не вправе отказаться от применения льготы по НДС, предусмотренной п. 1 ст. 149 НК РФ, в отношении таких услуг. Право на отказ от использования льгот по НДС предоставлено только для российских налогоплательщиков, осуществляющих операции по реализации товаров (работ, услуг), установленные п. 3 ст. 149 НК РФ.
Отметим, что российская организация, ранее использовавшая здание для облагаемых НДС операций и решившая сдать его в аренду иностранной организации, аккредитованной в Российской Федерации, обязана восстановить «входной» НДС, приходящийся на остаточную стоимость по этому зданию, ранее принятый к вычету при приобретении здания (в случае частичного перехода — с учетом пропорции).
Если в дальнейшем объект будет использоваться для операций, облагаемых НДС, то сумма восстановленного налога к вычету не принимается независимо от того, учтена она в расходах при налогообложении прибыли или нет (Письма Минфина России от 26.03.2012 N 03-07-11/84, от 23.06.2010 N 03-07-11/265).

Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая: [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, по состоянию на 23 июля 2013 г.] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector