Как проверить застройщика по инн

Какую информацию анализировать в целях проверки новостройки перед покупкой?

Касательно кредитов. Хорошо, если банки кредитуют застройщика:

  • во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов;
  • во-вторых, у застройщика будет на что строить, помимо денег дольщиков.

На сайте Росрестра можно узнать сколько квартир в интересующем вас ЖК продал застройщик. Если застройщик в доме продал 80% квартир и при этом только закончил рыть котлован, то разумеется не стоит здесь ничего покупать.

Сайт Росреестра — внизу главной страницы «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» – в форме проставить кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство дома (есть в проектной декларации) – далее «сформировать запрос» – входим в форму, отражающую основные данные по участку — далее «права и ограничения» – считаем договоры с датами, напротив которых стоит обозначение «залог в силу закона» — это и есть зарегистрированные в Росреестре ДДУ, которые отражают обращенный на землю залог, согласно нормам ФЗ-214.

Указаны в выписке из ЕГРЮЛ (поиск по ОГРН или ИНН застройщика). Наберите их названия в поисковиках, возможно есть негативные факты, которые могут сказаться на застройщике — это важная информация. Посмотрите уставной капитал, если незначительно превышает 10 тыс. руб., то это повод задуматься.

Посмотрите здесь , не поданы ли заявления на банкротство вашего застройщика. Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то разумеется не следует покупать квартиру у такого застройщика. При этом, не нужно учтитывать заявления о банкротстве, поданные физическими лицами по неустойкам. Штрафные санкции (неустойки, убытки и проценты за просрочку платежа) не учитываются при определении наличия признаков банкротства застройщиков (п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве ) — поэтому здесь застройщику ничего не угрожает.

Для приемра обратимся к реестру «обманутых дольщиков» по Московской области. Реестр содержит список граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Реестр периодически обновляется Министроем Московской области и содержит: наименование застройщика, срок действия разрешения на строительство, строительный адрес новостройки, сведения о степени готовности объекта в процентах и другие сведения. Нет ничего хорошего, если в списке адресов обнаружится новостройка, в которую вы собираетесь вложить свои деньги.

Само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойек по ДДУ не является показателем его неплатежеспособности. Подробнее об этом будет написано далее. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что корпуса застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.

Вносим ИНН застройщика сюда и смотрим его актуальный адрес. Определяем подсудность здесь по адресу местонахождения застройщика. В суде по месту нахождения застройщика будет большинство дел по взысканию просрочки по ДДУ. Далее находим в интернете сайт суда и смотрим на нём все дела по названию застройщика.

Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома с форумов или с сайта застройщика. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Если с такими темпами просрочка сдачи в эксплуатацию может составить более года – повод задуматься. Менеджеры отдела продаж не знают, из-за чего дом строится медленно, а это причиной быть могут серьезные проблем у застройщика, например недостаток финансирования.

На сайте застройщика есть информация о количестве построенных домах. Как часто и на какие сроки застройщик нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию? Найдите проектные декларации по ранее построенным домам и свидетельства на ввод в эксплуатацию. Сравните сроки. Если есть расхождения – насколько часто и на какие сроки. Если часто и на срок более года – это повод задуматься.

Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше — при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности.

Подытожим. Проверка застройщика является трудоёмкой работа. Однако, если не потратить силы и время на его проверку, можно в будущем столкнуться с проблемами в виде нарушения сроков строительства или банкротства застройщика. Анализ вышеуказанной информации даст максиально полное представление о застройщике и интересующем вас объекте долевого строительства. Чтение сплетен на форумах и рекламных акций, занятие более сомнительное. Большинство информации представлено в открытых источниках, достаточно её собрать и правильно интерпретировать.

Сохраните статью в избранное в вашем браузере и вам не придется в дальнейшем собирать ссылки на необходимые для проверки застройщика ресурсы по всему интернету.

Отчеты выложены в формате pdf. Открываются по ссылкам, можно скачать.

Познакомиться с работами, которые ранее выполнялись по другим застройщикам. С нашими аналитическими обзорами вы можете познакомиться по ссылкам выше. Если вы укажите дополнительные вопросы — анализ застройщика и конкретной новостройки будет написан именно под ваши требования.

Анализ застройщика требует оценки не только линейных показателей, сколько синтетических, сложенных из нескольких составляющих и приведенных к общему знаменателю. Проиллюстрируем это на следующих примерах.

Примеры некачественной работы при проверке застройщика

Застройщик строит ЖК, где много корпусов. Корпуса высокой степени готовности строятся по графику за счет продажи квартир в только закладываемых корпусах. Что будет с закладываемыми корпусами, когда всё будет продано? Ответ очевиден. По сути это маленькая финансовая пирамида. Не смотря на то, что первые корпуса застройщиком строятся и сдаются вовремя, вся картинка может обвалиться в любой момент. Спусковым крючком может быть все что угодно, например уголовное преследование одного из учредителей застройщика в другом его бизнесе, никак не связанным со строительством. Как такую ситуацию предугадать, основываясь только на том, что этот застройщик построенные ранее корпуса сдавал в эксплуатацию в срок? Да никак. Чтобы предугадать такие риски нужно сначала оценить за счет чего финансируется строительство строящихся корпусов, нет ли здесь финансовой пирамиды.

Рассмотрим двух застройщиков.

Второй застройщик строит с небольшим нарушением заявленного срока и отставанием от графика. Анализируешь застройщика и видишь, что это очень аккуратная контора. Строит только за счет денег дольщиков. Дольщики медленно несут деньги, вот застройщик с небольшой задержкой и строит. Анализируешь дальше и видишь, что квартир продано на 30%, а построено уже на 55%, а значит второй застройщик даже заложенную в проекте маржу вкладывает в строительство. Поэтому у второго застройщика колоссальный запас прочности и надежности. При этом никто с вторым застройщиком или его учредителями не судится и никаких других проблем у него нет.

Где надежнее стройка? Где строят и сдают вовремя или где немного задерживают? Парадоксально, но надежнее там, где немного нарушают сроки строительства.

Почему проверку застройщика нужно заказывать у нас?

Оценка финансового риска — необходимый шаг при выборе объекта инвестиций.

Какие особенности расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика?
Обязательно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ?
Какие могут возникнуть риски?
Что можно взыскать с застройщика помимо цены договора?
Нужно ли перед подачей иска в суд подавать какие-либо документы в Росреестр?
Об этом подробно в статье расторжение ДДУ.

С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности?
Подробнее в статье
срок исковой давности по ДДУ.

Какие ошибки чаще всего допускают при подготовке претензии к застройщику?
Читаем в статье: неустойка с застройщика.

По каким ставкам правильно делать расчет неустойки?
Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности?
Как правильно определить период просрочки при расчете неустойки?
Подробнее в статье: расчет.

Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ?
Читаем про НДФЛ.

Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы?
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам?
Об этом в статье: взыскание убытков.

Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста.
Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца.
Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам?
Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд?
Об этом в статье: вопросы и ответы юриста.

Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу?
Может ли ООО или ИП взыскать штраф?
Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ?
Читаем про
уступку прав требования.

Подбирая для инвестирования долевой проект, многие граждане в первую очередь акцентируют свое внимание на месторасположении дома, планировке и площади квартир, инфраструктуре района и тому подобных вещах. Несомненно, все эти детали очень важны для комфортного и удобного проживания, но не менее важное значение имеет благонадежность строительной компании, которая занимается возведением выбранного объекта. Проверка застройщика необходима для того, чтобы свести к минимуму риск пополнить ряды обманутых дольщиков, который сегодня все еще достаточно велик. Однако не всегда потенциальные дольщики перед приобретением жилья концентрируют внимание на этом аспекте, что впоследствии для некоторых из них оборачивается не очень приятными последствиями.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама — это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик. Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика. От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.

Как определить финансовую устойчивость компании

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Проверка темпов ведения строительства

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Какие документы должны быть у строительной компании


214 ФЗ обязывает застройщика предоставить любому желающему следующие документы компании:

  • всю учредительную документацию;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, отчетность по бухгалтерии за три последних года;
  • заключение аудиторской проверки за истекший год.

Вся документация должна быть представлена в подлинных экземплярах. Если предъявляются копии документов, то они должны быть заверены нотариально.

Помимо этого дольщику необходимо изучить все документы, касающиеся строительства объекта, который он решил инвестировать. К ним относятся:

  • декларация проекта;
  • разрешение на стройку;
  • документы, подтверждающие права застройщика на данный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

Как проверить застройщика?

Проще всего конечно посмотреть наше видео о проверке застройщика, которое размещено на этой странице. Воспользовавшись описанной там инструкцией, провести анализ всей документации и доступной информации. Конечно качество такого анализа будет в разы ниже, чем анализ проведенный профессионалами. Тем не менее — это лучше чем ничего.

И так, что можно проверить самостоятельно?

  1. Уставный капитал компании застройщика;
  2. Учредителей и генерального директора компании;
  3. Количество реализованных проектов и наличие там просрочек;
  4. Историю компании по открытым источникам в интернете;
  5. Отзывы о компании застройщика;
  6. Наличие задолженностей по исполнительным производствам;
  7. Наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками и государством.

Что сможем сделать мы в дополнение к вышеуказанным способам проверки:

  1. Анализ финансовой отчетности застройщика;
  2. Проверка проектной документации;
  3. Проверка на наличие аффилированности с лицами, имеющими негативную репутацию;
  4. Проверка рисков банкротства по методикам Альтмана, Тафлера, Фулмера, Сайфулина-Кадыкова и Зайцевой;
  5. Анализ соотношения кредиторской и дебиторской задолженности;
  6. Анализ кредитной нагрузки;
  7. Анализ информации о реорганизациях, ликвидации
  8. Анализ правопредшественников и правопреемников;
  9. Сбор информации о проводимых проверках и их результатах;
  10. Сбор информации о членстве в СРО, а так же о наличии лицензий;
  11. Полный анализ судебных дел с участием застройщика;
  12. Анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;
  13. Анализ репутации застройщика;
  14. Предоставление отчета о проведенной проверке с заключением юриста о рисках инвестирования.

Проверка документов застройщика на строящийся объект


Декларация проекта
. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании). Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком. Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.

Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.

Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.

Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.

В заключении

Существует еще достаточно много способов проверки благонадежности застройщика. Можно почитать форумы дольщиков, почерпнуть сведения с порталов, где публикуются отзывы о строительных компаниях, пролистать реестр всех застройщиков , где каждой компании присуждается свой рейтинг. Лучше всего воспользоваться услугами юриста, который проверит не только девелопера и его документы, но также проанализирует ДДУ.

Совместно с профессиональным юристом расскажем вам о том, как проверить застройщика на надежность и компетентность.

Итак, для начала необходимо отметить тот факт, что многие застройщики под строительство определенного проекта открывают новое юридическое лицо.

Важно! Прежде чем начинать проверку, убедитесь какая именно организация выступает в качестве застройщика. Это можно узнать в отделе продаж или получив бланк ДДУ, где фигурирует название девелопера.

Теперь можно приступать к самой проверке.

Шаг 1. Проверка юридического лица

Если это отдельное юр. лицо, открытое под реализацию конкретного проекта, то проверяем аффелированность созданной компании с головной. Если 100% доли новой компании принадлежит головной организации, то здесь прослеживается четкая связь и возможность мошеннических действий минимизируются.

Но в случае, если вновь созданной компанией владеют юридические лица, не имеющие отношение к головной компании или вообще физические, то это четкий сигнал задуматься — а стоит ли доверять свои кровные и честно заработанные деньги такой компании. Ведь если возникнут какие-либо трудности у такой компании, она может легко и безнаказанно уйти от ответственности, и клиент может пополнить ряды обманутых дольщиков. Как это сделать – описано в следующем шаге.

Шаг 3. Проверка реализованных объектов

Шаг 4. Дела в арбитраже

Шаг 5. Проверка долгов застройщика.

На сайте Федеральной службы судебных приставов можно найти информацию о всех долгах организации, которые переданы судебным приставам. Самый плохой признак – если долги составляют сотни тысяч рублей или уже приближаются к миллиону.

Шаг 6. Выясняем способ оплаты

Если застройщик настаивает внести оплату наличными, при этом еще и до регистрации договора в регистрационной палате — это прямое нарушение законодательства.

Эксперт Ильдар Зиякаев предупреждает, что выбор того или иного застройщика при покупке недвижимости процесс отнюдь не быстрый и легкий, как изначально может показаться. Здесь необходимо учитывать многие факторы, погружаться головой во все нюансы и адекватно оценивать текущее состояние застройщика.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector