Как продать квартиру без налога за продажу

Реализация недвижимого имущества обязывают продавца к уплате подоходного налога. Но продавцам жилья стоит знать, что обязательные взносы при продаже квартиры платится не всегда. Как легально снизить величину налогового бремени или же освободиться от уплаты НДФЛ, подскажет специалист по налогам.

Помощь юристов по налогам онлайн

  • Более 8 компаний
  • 46 выполненых дел
  • От 1100 руб.

Размер взноса

Реализация имущества может осуществляться для разных целей. Владелец запускает процесс продажи квартиры при смене места жительства или работы, переезде в другой город. Налог с продажи жилплощади придется заплатить в тех случаях, когда при сбыте квартиры собственник получает прибыль.

Несмотря на постоянный рост рынка новой недвижимости, вторичное жилье всегда пользуется спросом. Более того, цена на такие квартиры постоянно растет, независимо от того, сколько лет такая недвижимость эксплуатируется. Собственник может продать квартиру намного дороже, чем он ее приобрел ранее, следовательно, такой заработок при продаже обязывает его к уплате налога.

Деньги, перечисленные продавцу после продажи квартиры, облагаются налогом в размере 13 % — сколько платят налоговые резиденты в России. Нерезиденты также имеют право реализовывать свою недвижимость, и также должны перечислять взнос с продаж. 30% — вот сколько придется заплатить этой категории граждан (ст.224 НК РФ).

Есть определенное правило и по освобождению от уплаты налога — оно работает при расчете того, сколько лет принадлежит квартира владельцу. Если минимальный срок владения квартирой составляет три, а в некоторых случаях пять лет, то налог с продажи придется перечислить в таком размере, сколько предусматривает налоговая программа (ст. 217.1 НК РФ). Период владения жильем свыше трех/пяти лет считается льготным и снимает с собственника налоговое обременение.

Более того, правило минимального срока равно применимо и для резидентов, и для нерезидентов российской налоговой системы. Сколько лет составляет предельный срок, для каких ситуаций применяется временной лимит при исчислении налога, и как провести такую продажу, налоговики разъясняют в своих нормативах.

Сколько же нужно владеть квартирой, чтобы получить освобождение от уплаты налога с ее продажи? Расчет ведется не в полных годах, а в месяцах, таким образом:

  • 3 года приравнивается к 36 месяцам;
  • 5 лет равно 60 месяцам.

Проверить число месяцев владения можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Ранее для подтверждения статуса собственности использовались свидетельство о государственной регистрации права, а также выписка из ЕГРП. У многих владельцев квартир они есть в наличии. Сейчас же эти регистры заменяет выписка из ЕГРН.

Заплатить налог придется не только при реализации квартиры, но и для операций по продаже с другими категориями недвижимости — домами, комнатами, землей, садовыми и огородными участками. За эти объекты платить налог нужно столько же, сколько и при продаже жилого фонда в многоквартирных домах.

Итак, сколько же нужно платить владельцам, и какие виды недвижимости попадают под минимальный срок владения? Размер налога не зависит от типа недвижимости — заплатить придется 13 % резидентам и 30 % нерезидентам. А вот минимальный срок владения варьируется в зависимости от того, сколько лет назад была приобретена жилплощадь.

По общему правилу облагаемым является пятилетний период (60 месяцев). После его завершения квартиру можно реализовать без уплаты обязательных взносов, причем этот объект должен обязательно принадлежать продавцу-собственнику.

Есть вариант не уплачивать налог после трех лет владения жильем. Речь идет о продаже жилого фонда, переданного по наследству или в дар. Конечно, такие операции должны быть подкреплены официально и заверены нотариально. В случае с наследством подтверждением будет свидетельство о наследовании квартиры. При дарении юридической основой является договор дарения. Право на освобождение от налога для продавца наступает после 36 месяцев владения подаренным или унаследованным жильем.

Распространяется исключение по льготе при продаже и на владельцев приватизированных жилых помещений, а также объектов собственников с пожизненной рентой, вносимой при содержании нетрудоспособного гражданина.

Правила вычисления взыскания

Обязанность уплачивать взнос при операциях с недвижимостью распространяется на тех, кто непосредственно получает прибыль от сделки. Схема расчета трансферта в бюджет точно такая же, как при вычислении НДФЛ с заработной платы: гражданин получает доход, к которому применяется коэффициент действующей ставки. Причем ранее платеж исчислялся по итоговой цене операции купли-продажи.

Сейчас при реализации квартиры налог платится не с суммы полученной прибыли, а с величины стоимости жилья по кадастру. То есть базой для расчета НДФЛ с продажи является кадастровая стоимость. Такое решение принято законодателями в связи с тем, что многие продавцы скрывают, сколько стоит их квартира, и занижают ее реальную стоимость для более щадящего налогообложения. Более того, законодатели установили еще одно правило — если продавец снижает стоимость жилья в договоре купли-продажи, то подоходный налог будет взиматься в размере 70% от стоимости объекта недвижимости по кадастру.

При этом любой собственник может официально снизить величину НДФЛ — ему надлежит предоставить в территориальное отделение инспекции документы, подтверждающие дополнительные расходы по квартире. К таким расходам относятся, например, кредитные или ипотечные проценты, а также риелторские услуги.

Для владельцев подаренных или унаследованных квартир льготой служит имущественный вычет (п.1 ст. 220 НК РФ). Так как эти продавцы не тратили личные денежные средства в момент приобретения жилья, несоизмеримо взыскивать с них полную сумму налога. Именно с целью снижения налогового бремени таких собственников и применяется занижение базы.

Делается это так: сумма выручки от реализации (налоговая база) уменьшается на один миллион рублей (максимальный вычет), а результат умножается на 13%. Почему именно 13%, и сколько же тогда должны заплатить нерезиденты? Нерезиденты не могут претендовать на вычет, это преимущество действует только для тех граждан, которые являются налоговыми резидентами РФ. Именно поэтому результат уменьшения базы умножается на 13 %.

Имущественный вычет применяется не только для жилья, но и для остальных объектов недвижимости. Более того, если объектом продажи было имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности, получить вычет могут даже нерезиденты.

Порядок перечисления подоходного взноса

Сумма, полученная от реализации объекта недвижимости, определяется как доход. При получении такой прибыли продавец должен заполнить налоговую декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ. Подать декларацию нужно в территориальную налоговую инспекцию по месту регистрации гражданина-плательщика на следующий год после продажи, но не позднее 30 апреля.

Именно в декларации 3-НДФЛ и будет исчислена сумма подоходного налога. Оплатить взнос нужно только после того, как декларация пройдет камеральную проверку.

  • копия или скан паспорта продавца;
  • выписки из ЕГРН или ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации права (при наличии);
  • договор дарения или свидетельство о вступлении наследства — в тех случаях, когда жилье приобретал не сам продавец;
  • договора купли-продажи (первоначальный договор и договор с новым владельцем);
  • платежные документы, подтверждающие реальную сумма сделки, и расписки обеих сторон об уплате денежных средств и отсутствии претензий по взаиморасчетам.

Если операция по реализации жилья или иных недвижимых объектов состоялась в 2018 году, то отчитаться о выручке надлежит до 30.04.2019, а заплатить подоходный налог — не позднее 15.07.2019. Если срок уплаты взноса будет нарушен, гражданину придется заплатить неустойку в размере до ⅕ от величины задолженности.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector