Как продать ипотечную квартиру без налога

С точки зрения рынка особой разницы нет, купил ли собственник квартиру с помощью банковского кредита или получил иным способом. Но есть некоторые особенности. Связанные с налогом на продажу и отношением покупателей.

Для покупателя ипотечное жилье имеет преимущество с юридической точки зрения: если квартиру купили в ипотеку, значит она успешно прошла проверку банка. Из этого следует, что юридическая история объекта недвижимости чиста. Есть нюанс: если квартира все еще находится в ипотеке на момент продажи, необходимо перед сделкой снимать обременение банка. Для покупателя это значит, что от него в первую очередь потребуется выплата долга заемщика (аванс обычно составляет сумму задолженности). И только после снятия обременения будет зарегистрирован переход права собственности. Это долго и не всегда удобно. Однако этот момент продавец может повернуть себе на пользу. Стоит попросить скидку у продавца, а для надежности заручиться поддержкой риелтора или юриста.

Налог с продажи ипотечной квартиры: платить нельзя сэкономить

Каждого продавца недвижимости интересует то, сколько денег после сделки придется отдать государству. Есть общее правило: если квартира в собственности более 3 (при покупке до 2016 года) или 5 (при покупке после 2016) лет, продавцу не нужно платить налог на доход. Заполнять декларацию в таком случае тоже не требуется: государство несколько облегчило жизнь контролирующим органам и продавцам.

Через сколько после получения кредита можно продать квартиру без уплаты налога? Отсчет срока владения начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Право собственности оформляется вместе с договором ипотеки. В случае, когда кредитная организация откладывает оформление права собственности на определенный (или неопределенный) срок, задумайтесь, стоит ли вообще брать ипотеку в такой организации.

Важно: наличие залогового обременения банка не влияет на отсчет времени владения жильем.

Когда можно продать квартиру после ипотеки, чтобы не платить налог совсем? Если ипотека оформлена до 2016 года и право собственности оформлено вместе с кредитным договором, должно пройти 3 года. Для заемщиков, ставших владельцами жилья после 2016 года, действует срок в 5 лет. То есть для налоговой нет разницы между продавцом-ипотечником или продавцом, получившим квартиру иным способом.

Платить налоговой хочется как можно меньше. Если срок владения меньше 3 (5) лет, по закону продавец имеет право:

  • раз в год сократить размер налогооблагаемой суммы на 1 миллион рублей. Если квартира стоит 3 миллиона, продавец заплатит налог с 2 миллионов;
  • уплатить налог с разницы в стоимости квартиры на момент покупки и при продаже. Если в договоре ипотеки стоимость квартиры 3 миллиона, а продали ее за 3,5 миллиона, налог рассчитывается от суммы в полмиллиона.

Важно: использовать обе возможности сэкономить на налоге продавец не может. Зато у него есть право выбрать, какой метод подсчета для НДФЛ выгоднее.

По статистике, налоговый вычет для тех, кто продает ипотечную квартиру, не так уж выгоден. Поэтому большая часть продавцов отдает предпочтение второму варианту и платит НДФЛ на разницу в ценах.


Однажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в такую ситуацию, когда ипотека становится непосильной ношей. Не платить по долгам или платить частично – не выход, ведь долг будет расти, увеличивая шансы на потерю жилья. В этой ситуации есть выход – продажа квартиры. Но перед тем, как продать ипотечную квартиру, обязательно нужно заручиться согласием банка-кредитора! Большинство банков соглашаются на продажу, однако нужно уточнить условия сделки, ведь они могут оказаться далеко не самыми выгодными для вас.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Ипотека основывается на трёх договорах – купли-продажи, кредита и залога. Купив квартиру в кредит, вы, конечно, станете её владельцем. Но до того момента, пока вы не рассчитаетесь с ипотекой, квартира будет в залоге у банка. Никаких действий с вашей, да, с вашей квартирой в этом случае сделать будет невозможно до полного расчета с банком.

По смыслу 37 статьи закона об ипотеке квартирой можно распорядиться так:

  • продать;
  • подарить;
  • обменять;
  • внести в качестве вклада в кооператив или товарищество.

При этом обязательно согласие банка. Но в договоре залога может быть напрямую предусмотрен запрет на отчуждение заложенного жилья, поэтому, если уж решили продавать, сначала сходите в банк.

В любом случае банк рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Если, например, клиент не в силах больше гасить кредит, банк, заинтересованный в погашении ипотеки, обычно разрешает продажу квартиры. Банк даже может предложить клиенту надёжного покупателя.

Как продают квартиры в ипотеке

Вариантов продажи квартиры, обременённой залогом, несколько. Перед тем, как снять обременение с квартиры, банк-кредитор и клиент обсуждают условия продажи, которые различны в представленных ниже вариантах.

При таком варианте сначала нужно заручиться согласием банка на смену собственника квартиры. Залогодателем при этом на какое-то время становится покупатель. Процедура продажи будет проходить по такому алгоритму:

  • банк, согласившись на продажу, определяет полную сумму задолженности по ипотеке;
  • продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, который нотариально заверяется (гарантия для банка того, что покупатель обязуется выплатить долг по ипотеке);
  • покупатель перечисляет сумму долга в банк (если согласованная стоимость больше, чем ипотечный долг, разницу можно заложить в депозитарную ячейку любого банка, которую заберёт продавец после регистрации договора купли-продажи);
  • после погашения кредита банк выдаёт продавцу справку об отсутствии задолженности по ипотеке;
  • на основании справки и письма из банка Росреестр снимает обременение с квартиры;
  • покупатель и продавец регистрируют куплю-продажу квартиры в Росреестре.

Этот вариант аналогичен первому, но в этом случае кредитор самостоятельно проводит
сделку купли-продажи по такому пути:

  • банк-кредитор предоставляет две депозитарные ячейки: в одну покупатель вносит сумму долга, а в другую – разницу между долгом и оговоренной стоимостью квартиры (если таковая обусловлена);
  • банк самостоятельно снимает обременение с квартиры и предоставляет покупателю выписку из Росреестра;
  • продавец и покупатель регистрируют в Росреестре сделку купли-продажи.

При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.

Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.

При таком варианте разговор идёт не о продаже квартиры, а о смене кредитора: один банк выкупает ипотечный кредит у другого.

Такой вариант идеален в таких случаях, когда банк-кредитор запретил продажу квартиры, но разрешено погасить кредит досрочно.

Ипотека и развод


При разводе, когда без дележа имущества не обойтись, в раздел ипотеки вступает третья сторона – кредитор. Это обусловлено тем, что при оформлении кредита супруги выступали созаёмщиками, и гасить ипотеку они обязаны совместно.

Бывшие супруги нередко задумываются, как продать ипотечную квартиру при разводе или разделить долг. Чаще всего банки отказываются переводить солидарные обязательства в индивидуальные, однако такое решение можно обжаловать в суде. Судебная практика имеет в запасе несколько случаев, когда ипотечная квартира делилась по долям, как и ипотека.

Но если платёжеспособность одного из супругов позволяет и дальше гасить кредит, банк может одобрить перевод долга на него одного. В таком случае о разделе квартиры, как общего имущества, нужно заключать соглашение и регистрировать его в Росреестре.

Налог с продажи


Как известно, при получении дохода государство требует оплаты налога. Что касаемо недвижимости, то её продажа облагается 13% налогом, если собственник владел ей меньше трёх лет. Продажа ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности тоже считается доходом, но тут есть нюансы.

Дело в том, что при расчёте налога учитываются расходы, затраченные на её покупку. А в расходы можно внести проценты по ипотеке. Например, вы заплатили по ипотеке в общей сложности 5 млн.рублей, а продали квартиру за 4,5 млн. значит налог вы заплатите такой: 5000000-4500000=500000*13%=65 000 рублей.


Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.


Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.


Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.


При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.


Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке


Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости


Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector